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Crowdfunding

Zinsland gerät noch weiter in die Schieflage

Wie viele Projekte sind eigentlich noch gefährdet, Herr von Stechow?

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Friedrich-Karl-Straße 22 in Berlin-Tempelhof: Wie es jetzt weitergeht ist fraglich. Die Gründe für die angemeldete Insolvenz erscheinen eher fadenscheinig

Die Crowdfundingplattform zinsland.de gerät weiter in Schieflage. Nachdem bereits die Zahlungen der Sensus/Derivest-Gruppe ausgeblieben sind, folgt jetzt eine Insolvenz: Erst­mals müssen Anleger bei einem schwarm­finanzierten Immobilien­projekt um ihr Geld fürchten. Kurz vor einem Rück­zahlungs­termin meldeten die Entwickler der Berliner Apart­ment­anlage „Luvebelle“ Insolvenz an. Sie hatten sich über die Internet-Platt­form zins­land.de Geld von Anlegern geliehen.

Zwei Projekt­entwick­lungs­gesell­schaften stellten jetzt Insolvenz­antrag. Sie ließen in der Friedrich-Karl-Straße 22 in Berlin-Tempelhof zwei Mikroa­part­menthäuser mit dem Namen Luvebelle bauen. Geld dafür hatten sich die Conrem-Ingenieure GmbH und die Arplan Projektgesell­schaft Alpha 1 GmbH aus München von Anlegern auf der Internetplatt­form Zins­land geliehen.

Derzeit ist völlig offen, ob und wie viel die Anleger von ihrem investieren Kapital wiederbe­kommen werden. Zins­land.de-Geschäfts­führer Carl von Stechow zeigte sich über­rascht. Ihn hatte Heinz Michael Groh – der die Geschäfte beider Projektgesell­schaften führt – erst nach einer Anfrage von „Stiftung Warentest“ informiert: „Wir sind in Gesprächen und setzen uns dafür ein, dass die Anträge zurück­genommen werden.“

Crowdfundings sind Schwarmfinanzierungen. Dabei werden auf Internetplatt­formen Projekte und Unternehmen vorgestellt, der Kapitalbedarf genannt. Während einer fest­gelegten Zeitspanne entscheiden Anleger, ob sie Geld zusagen. In der Regel verleihen sie es gegen Zinsen und akzeptieren dabei, im Insolvenzfall erst nach­rangig bedient zu werden. Sie werden also nur dann entschädigt, wenn alle vorrangigen Gläubiger befriedigt worden sind – weshalb man auch von Nach­rangdarlehen spricht.

Die auf Immobilien spezialisierte Platt­form Zins­land.de bis zum 18. September 2017 mehr als 25,5 Millionen Euro von knapp 3 000 Privat­anlegern einge­worben – für insgesamt 32 Projekte. Bis zu 7 Prozent Zinsen pro Jahr sollen sie abwerfen, bei Lauf­zeiten von in der Regel ein bis zwei Jahren.

Sieben Prozent pro Jahr sollten auch die Schwarm­finanzierer auch bei Luvebelle bekommen, einem Projekt, das aussichts­reich und vergleichs­weise wenig riskant erschien. Berlin ist beliebt, die Nach­frage nach kleinen (in der Regel möblierten) Mikroa­part­ments ist hoch. Conrem-Ingenieure sammelte vom 28. April bis 31. Mai 2016 von 274 Investoren eine halbe Million Euro ein und visierte die Rück­zahlung nach 18 Monaten für den 27. Oktober 2017 an. Vom 20. Juni bis 30. Juni 2017 lieh sich die Grund­stücks­eigentümerin Arplan 750 000 Euro von 12 Investoren im Rahmen eines „exklusiven Club-Deals“ für ihre Offerte unter dem Namen Luvebelle 2 für das gleiche Projekt und lockte sogar mit 9 Prozent Zinsen pro Jahr. Solche Club Deals sind Angebote, die zins­land.de Interes­senten vermittelt, die etwas mehr Geld anlegen wollen.

Die Finanzierung der erforderlichen 7,5 Millionen Euro erschien ursprüng­lich nicht gerade spekulativ. Laut Plan steuerte der Projekt­entwickler Conrem-Ingenieure in der Funding­phase 2,2 Millionen Euro bei, das sind etwa 29 Prozent. Das ist ein ungewöhnlich hoher Anteil bei einem Crowdfunding-Immobilien­projekt. Je höher der Eigen­kapital­anteil, desto geringer ist tendenziell das Risiko für die Crowd. Nur 4,8 Millionen Euro machte ein Banken­kredit aus. Die Schwarm­finanzierer über­wiesen eine halbe Million Euro. Wenige Monate später schon verkündete der Luxemburger Vermögens­verwalter AviaRent Capital Management S.à r.l., die beiden Apart­ment­gebäude für gut 8 Millionen Euro für seinen Fonds MikroQuartier I kaufen zu wollen. Im Oktober 2017 sollten die Häuser fertig sein. Auf zins­land.de lasen die Anleger Neues zum Baufort­schritt, zuletzt am 5. September 2017.

Dann kam völlig über­raschend der Insolvenz­antrag, über den Geschäfts­führer Heinz Michael Groh zins­land.de aber erst am 15. September 2017 informierte, nachdem Zins­land.de am Vortag eine Anfrage der „Stiftung Warentest“ erhalten hatte. Die Crowdfunding-Platt­form teilte dann am 18. September „Stiftung Warentest“ mit, dass laut Projekt­entwickler „die Liquiditäts­situation derzeit nicht gesichert sei“, da „Kauf­preiszahlungen vom Baufort­schritt abhängen und dieser sich verzögert hat“.

Zins­land-Geschäfts­führer Carl von Stechow schildert die Gründe, die Groh ihm genannt habe: Der kauf­männische Leiter der Projekt­entwick­lungs­gesell­schaften sei offensicht­lich plötzlich ausgeschieden, Groh müsse sich nun erst einmal einen Über­blick verschaffen und habe daher vorsichts­halber Insolvenz angemeldet.

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