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Verbraucher-Tipp

Mieter dürfen Zahlung zu hoher Energiekosten verweigern

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Der Bundesgerichtshof hat in zwei Fällen die Rechte der Mieter nachhaltig gestärkt. Bei Nebenkosten liegt jetzt die Beweislast bei den Vermietern

Der Bundesgerichtshof hat die Position von Mietern und Wohnungseigentümern im Streit um ungewöhnlich hohe Energierechnungen gestärkt. Fallen die aufgeführten Kosten für Strom und Heizung aus dem Rahmen, sei es nicht Aufgabe des Verbrauchers, die Richtigkeit nachzuweisen, entschieden die Richter des für Mietrecht zuständigen achten Zivilsenats in Karlsruhe in zwei Urteilen (Az.: VIII ZR 148/17 und VIII ZR 189/17).

In einem Fall aus Hessen ging es um Heizkosten, in einem Fall aus Niedersachsen um die Stromrechnung. Mieter einer Wohnung in Südhessen sollten laut Abrechnung fast die Hälfte der Heizenergie des ganzen Hauses verbraucht haben, obwohl ihr Anteil an der Wohnfläche weniger als 13 Prozent beträgt. Die üblichen monatlichen Vorauszahlungen von 200 Euro reichten nicht aus. Für zwei Jahre sollte die Mieter mehr als 5.000 Euro nachzahlen.

Die Mieter verweigerten die Zahlung und Unterlagen in den Vorinstanzen. Sie hatten auch keinen Erfolg mit ihrer Forderung, die Ablese-Unterlagen aller Wohnung in dem Mehrfamilienhaus einsehen zu dürfen. Die Vorsitzende Richterin des BGH sagte, bei der Behandlung des Falles durch das Landgericht sei alles schiefgegangen, was schiefgehen konnte.

Sie stellte klar, dass die Darlegungs- und Beweislast beim Vermieter liege und er dem Mieter auf Verlangen Einsicht in alle Unterlagen gewähren müsse. Der BGH hob das Landgerichtsurteil auf und wies die Klage als derzeit unbegründet ab.

Falsche Stromabrechnung durch EWE

 

In dem anderen Fall hatte der Oldenburger Energiekonzern EWE einem älteren Ehepaar für den Stromverbrauch eines Jahres mehr als 9.000 Euro in Rechnung gestellt. Das war ungefähr das Zehnfache der vorangegangenen Abrechnungszeiträume. In dem fragwürdigen Zeitraum lebte auch noch ein Enkel bei den Großeltern.

Die Kunden behaupteten, sie hätten nicht so viel verbraucht und die abgelesenen fast 32.000 Kilowattstunden auch gar nicht verbrauchen können. Normalerweise geht man für einen Drei-Personen-Haushalt in Deutschland von einem Durchschnittsverbrauch in Höhe von 3.200 Kilowattstunden pro Jahr aus.

Der Versorger EWE hielt dagegen, der Zähler sei von einem Gutachter überprüft worden. Dabei sei der Zähler von den Prüfern zerlegt worden, weshalb eine weitere Untersuchung nicht mehr möglich war. Die Einzelteile wurden entsorgt.

Schon das Oberlandesgericht (OLG) hatte gegen den Energiekonzern und zugunsten der Kunden entschieden. Die Richter des OLG Oldenburg hielten fest, dass angesichts des bescheidenen Lebensstils der Beklagten kein Anhaltspunkt erkennbar sei, dass sie die gemessene Strommenge tatsächlich verbraucht hätten. Der Bundesgerichtshof bestätigte nun diese Sicht.

Offensichtlicher Fehler

 

Es bestehe „die ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“, der nach Paragraf 17 der Stromgrundversorgungsverordnung zur Zahlungsverweigerung berechtige, stellte die Vorsitzende Richterin klar. Der Versorger müsse den tatsächlichen Bezug der in Rechnung gestellten Menge beweisen. Im bisherigen Verfahren seien aber keine Beweisanträge gestellt worden.

Vermeintlich zu hohe Energieabrechnung sind immer wieder Thema von Streitigkeiten. Bislang hatten Verbraucher dabei oft schlechte Karten, denn gegen die vermeintlichen Fakten eines Zählerstands zu argumentieren, fiel schwer. Vermieter oder Hausverwaltungen lassen den Stand ablesen und reichen die Kosten einfach weiter. Nun nahm der BGH die Energieversorger in die Pflicht, unplausibel erscheinende Zählerstände zu erklären.

Auch Heizkosten sind für Mieter oft schwer zu durchschauen. Verbraucherschützer gehen davon aus, dass ein Drittel der Abrechnungen falsch sind, bei einem Drittel begründete Zweifel an der Richtigkeit bestehen und nur etwa ein Drittel dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen. Gibt es Zweifel, kann ein Mieter künftig unter Berufung auf den BGH einen Überblick über den Verbrauch im gesamten Haus verlangen.

Bei der Warmmiete kann es schnell um einige Hundert Euro gehen. Die Nebenkosten sind traditionell hoch in Deutschland. In manchen Haushalten mit älteren Mietverträgen machen die Kosten für Heizung und Warmwasser, aber auch Hausmeister, Grundsteuer und Müllbeseitigung inzwischen mehr als ein Drittel der Bruttomiete aus.

Aktuellen Abrechnungsdaten zufolge zahlen Mieter im Durchschnitt 2,17 Euro pro Quadratmeter und Monat für die Betriebskosten. In Häusern mit besonderen Zusatzkosten, beispielsweise für Gartenpflege oder Aufzüge, sind es bis zu 2,76 Euro. Das geht aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel für 2015 hervor, den der Deutsche Mieterbund Anfang Januar veröffentlichte.

Im Durchschnitt liegen demnach die Kosten für Wärmeenergie im Betriebskostenspiegel für 2015 bei 1,07 Euro pro Quadratmeter und Monat. Legt man die Entwicklung der Öl- und Gaspreise der vergangenen 24 Monate zugrunde, müssen Mieter in den nun anstehenden Nebenkostenabrechnungen für 2017 mit bis zu 40 Prozent höheren Wärmekosten rechnen. Die Warmkosten könnten nun also rund 1,50 Euro betragen.

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